Самовольная перепланировка мест общего пользования

Очень часто можно наблюдать такую картину - часть подъезда отделены жителями самовольно. Либо для создания отдельного тамбура для нескольких квартир, либо для устройства кладовки.

Очевидно, это может затрагивать интересы соседей, например, тех кто не успел преуспеть в этом вопросе и не успел занять лакомое место первым.

Давайте поймем можно ли сделать такую перепланировку легально, соблюдая все требования закона и интересы соседей?

Откуда вообще берутся эти незаконные перепланировки?

Первый вариант. Предприимчивые застройщики или их представители на финальных этапах строительства дома отгораживают такие "кладовые" и продают собственникам соседних квартир. Разумеется, недешево, разумеется, без документов. Такие помещения обычно не предусмотрены проектом дома, не зарегистрированы как объект недвижимости, их нельзя продать или подарить.

Второй вариант. Взять дело в свои руки. Если в подъезде (в подвале, на чердаке) есть обособленное место, которое не мешает в эксплуатации, например, не перегораживает доступ к коммуникациям, то предприимчивые собственники огораживают эту площадь, ставят дверь с замком и используют в личных целях, пока их кто-то не опередил.

Третий вариант. Кладовка достается по "наследству" вместе с продажей квартиры.

Как такое квалифицируется в законодательстве?

ч. 3 ст. 29 ЖК РФ: Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

А есть законные варианты?

Да, есть. Но это все очень непросто. Вот в чем дело.

1) Подъезды - общее имущество в многоквартирном доме.

п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ: Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Другими словами, подъезд принадлежит всем собственникам в доме.

2) Решение об отчуждении общего имущества принимается на общем собрании.

ч. 3 ст. 36 ЖК РФ: Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, теоретически, допускается уменьшать размер общего имущества путем реконструкции, но, ключевое - с согласия всех собственников. Да, нужно провести общее собрание собственников и получить согласие буквально каждого. Если хотя бы один из собственников откажется участвовать в голосовании, проголосует "против" или "воздержался", или просто он давно живет в Америке и проголосовать не может - тогда легитимное решение не принять. Но если Вы чувствуете в себе силы проведения такого мероприятия, Вам пригодится статься "Как должен выглядеть протокол общего собрания собственников? Приказ Минстроя."

Какие санкции приготовлены организатору незаконной перепланировки?

Подробнее в ст. 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Эта статья скорее посвящена последствиям незаконной перепланировки и реконструкции помещений в доме, не общему имуществу, но вполне применима и к МОПам. Суть в том, что все изменения нужно вернуть в первоначальный вид.

Почему несогласованные перепланировки МОПов это не головная боль УК и ТСЖ?

Часты случаи, когда жилищная инспекция, установив факты такой незаконной перепланировки выдавала предписания управляющим организациям обязать собственников-организаторов таких перепланировок все вернуть в первоначальный вид. Однако, Верховный суд РФ в деле № А56-75945/2018 пришел к выводу, что именно собственник должен привести помещение в первоначальное состояние после несогласованной перепланировки, а не управляющая компания. Кроме того, было установлено, что орган жилищного надзора не может обязывать обслуживающую организацию ликвидировать последствия незаконной перепланировки или обращаться в суд с таким требованием к автору таких изменений. Надлежащим истцом должен быть орган местного самоуправления, уполномоченный на согласование перепланировки.