Критерий принятия решения: не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников

Нормативная база

Данный критерий закреплен в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации .

Точная формулировка закона:

«Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются [...] большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме» 

Суть критерия

При использовании этого критерия голоса считаются от общей площади всего многоквартирного дома, то есть от 100% голосов всех собственников помещений.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие не менее чем 2/3 (66,67%) от общей площади всех помещений в доме.

Математическая формула:$$\text{Голосов «ЗА»}\ge \frac{2}{3}\times \text{Общая площадь всего дома}$$Голосов «ЗА»≥32​×Общая площадь всего дома

Это самый высокий порог из всех предусмотренных Жилищным кодексом РФ (за исключением случаев, где требуется единогласие).

Практический пример расчета

Исходные данные:

• Общая площадь дома: 10 000 м²
• На собрание пришли собственники, владеющие 8 000 м² (явка 80%)

Расчет порога:$$10000\times \frac{2}{3}\approx 6666,67\text{ м²}$$10000×32​≈6666,67 м²

Для принятия решения необходимо: 6 667 м² голосов «ЗА» (или более)

Важный нюанс:
Порог в 2/3 рассчитывается от общей площади всего дома, а не от числа пришедших на собрание. Даже если на собрание пришли все 100% собственников, для принятия решения всё равно необходимо 6 667 м² голосов «ЗА».

Какие вопросы решаются по данному критерию

1. Решения по специальному счету (п. 1.1, п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ряд решений требует 2/3 голосов от всех собственников :

• Выбор банка для открытия специального счета
• Выбор владельца специального счета (уполномоченного лица) — ТСЖ, управляющей организации или иного лица
• Совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете
• Размещение временно свободных средств фонда капремонта на специальном депозите 

Важно отличить: Само решение о создании специального счета (выбор способа формирования фонда капремонта) принимается более 50% голосов от всех собственников, а не 2/3 . Это часто путают на практике.

2. Проведение капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа всех собственников .

В соответствии с частью 5.1 статьи 189 ЖК РФ в решении о капремонте должны быть определены:

• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
• предельно допустимая стоимость работ;
• сроки проведения капитального ремонта;
• источники финансирования;
• лицо, уполномоченное на приемку работ.

3. Перевод жилого помещения в нежилое (кворум собрания)

Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ установлен специальный порядок определения кворума для собрания по вопросу перевода жилого помещения в нежилое :

Для одноподъездного дома:

• Кворум имеется, если в собрании приняли участие собственники, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников .

Для многоподъездного дома:

• Требуется одновременное выполнение двух условий:
  • участие собственников с более чем 50% голосов от общего числа всех собственников дома;
  • участие собственников с более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде, где находится переводимое помещение .

При этом само решение о согласии на перевод помещения в нежилое принимается большинством голосов от числа участвующих в собрании (а не 2/3), но с учетом дополнительного условия о большинстве по подъезду в многоподъездном доме .

4. Установка видеонаблюдения (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

Решение об установке камер видеонаблюдения в местах общего пользования (подъездах, на фасадах, придомовой территории) принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа всех собственников.

Обоснование: Установка видеокамер предполагает использование общего имущества (стены, фасады, земельный участок), а также передачу этого имущества в пользование. Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, решение о передаче общего имущества в пользование иным лицам принимается 2/3 голосов .

Разъяснения Минстроя России: Письмом от 29.10.2024 № 28301-ОГ/00 Минстрой подтвердил, что решение об установке видеонаблюдения, возложении расходов на собственников и принятии оборудования в состав общего имущества принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

5. Иные вопросы, требующие 2/3

Согласно пунктам 1, 1.1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, к вопросам, требующим 2/3 голосов, также относятся :

• Реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой)
• Строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений
• Передача общего имущества в пользование иным лицам (установка шлагбаумов, аренда подвалов, чердаков, крыш)
• Заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций
• Пределы использования земельного участка, на котором расположен дом
• Заключение соглашений об установлении сервитута в отношении земельного участка
• Наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ

Резюме

Критерий «не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников» — это:

• Способ подсчета голосов, при котором голоса считаются от общей площади всего многоквартирного дома (100%);
• Фиксированный порог принятия решения — 66,67% (2/3) от общей площади дома;
• Порог не зависит от явки на собрание;
• Ключевые примеры применения: выбор банка и владельца спецсчета, проведение капремонта, кворум по переводу в нежилое в одноподъездном доме, установка видеонаблюдения, передача общего имущества в пользование (шлагбаумы, аренда);
• Важное отличие: создание специального счета (переход на спецсчет) требует только >50% от всех собственников, а распорядительные решения по нему — 2/3.