Что такое непосредственное управление домом?

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор УК и ТСЖ. Но есть и третий вариант-непосредственное управление собственниками.

Для начала давайте разберемся, что это такое ?

Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).

Ограничение в тридцать квартир установлено потому, что собственникам в таких домах проще организоваться и самим управлять домом, чем в доме, например, со ста квартирами. 

Собственники решают все вопросы управления жилым домом самостоятельно, без УК или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

• места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);

• земля под домом;

• стены, окна, двери, перекрытия;

• пространство крыши;

• придомовая территория.

У такой формы управления домом есть свои плюсы и минусы.

Достоинства:

• стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника;

• решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании;

• есть личный контроль (владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее);

• деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

• инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления данным домом;

• жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам;

• каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

ЭТАП I. ПОЯВЛЕНИЕ ИНИЦИАТИВНОЙ ГРУППЫ

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

• определяет план дальнейших действий;

• извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;

• предварительно выясняет отношение собственников к переходу;

• назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

ЭТАП II. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

• непосредственно по вопросу перехода;

• по поводу ответственного жильца или управляющего;

• по поводу Совета дома и его председателя;

• по поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

ЭТАП III. ПОДГОТОВКА И ПОДПИСАНИЕ СОГЛАШЕНИЙ

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

• решение жильцов, оформленное протоколом;

• документы ответственного лица;

• технические документы (паспорт, план);

• другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.