Управляющая компания: эффективное управление несколькими многоквартирными домами

Управление многоквартирными домами (МКД) в современной России является критически важным аспектом жилищно-коммунального хозяйства. Управляющие компании (УК) играют ключевую роль в обеспечении комфортного и безопасного проживания жителей. Однако управление несколькими МКД представляет собой сложную задачу, требующую тщательного планирования и организации.

Законодательные аспекты управления МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ЖК РФ), собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Эти способы включают:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (возможен, если в доме не более 30 квартир);
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Если способ управления не выбран на общем собрании собственников, то органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Судебная практика

В судебной практике были рассмотрены дела, связанные с управлением разными частями одного МКД разными организациями. Например, в случаях, когда дом введен в эксплуатацию отдельными очередями и каждая часть имеет свои отдельные инженерные сети и коммуникации, суды признали законным управление каждой частью отдельно. Это подтверждается тем, что каждая часть может быть рассмотрена как отдельный объект недвижимости с соответствующей документацией и техпаспортами.

Техническая возможность управления разными частями

В некоторых МКД существует техническая возможность управления разными секциями отдельно. Это подтверждается договорами с энергоснабжающими организациями и подрядчиками. Например, если одна часть дома управляется ТСЖ или ЖСК, а другая – управляющей компанией (УК), документация и техпаспорта различных частей фактически выданы на различные объекты недвижимости.

Выбор способа управления

Собственники МКД имеют право выбирать способ управления на общем собрании. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД. Если этот выбор не был сделан, то органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации. Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации.

Эффективное управление несколькими МКД

Чтобы эффективно управлять несколькими МКД, УК должны следовать нескольким принципам:

• Тщательное планирование: УК должны тщательно планировать свою деятельность, чтобы обеспечить равномерное распределение ресурсов и внимания между различными МКД.
• Управление документацией: УК должны иметь четкую систему управления документацией, включая техпаспорта, договоры и другие необходимые документы.
• Сотрудничество с собственниками: УК должны поддерживать тесное сотрудничество с собственниками, чтобы понимать их потребности и проблемы. Собственники владеют и распоряжаются общим имуществом в МКД только путем принятия решений на общем собрании.
• Контроль над коммуникациями: УК должны иметь полный контроль над коммуникациями и инженерными сетями в каждом МКД, чтобы обеспечить бесперебойное функционирование систем жизнеобеспечения.
• Отчетность: УК обязаны ежегодно представлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления.

Контроль и ответственность

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Контроль за деятельностью УК осуществляется органами государственной власти, собственниками и членами ТСЖ или ЖСК. Государственная жилищная инспекция и другие уполномоченные органы могут требовать ответственности как от управляющих, так и от собственников за нарушения установленных требований.

Заключение

Управление несколькими МКД является сложной задачей, требующей тщательного планирования и организации. УК должны следовать законодательным нормам, поддерживать тесное сотрудничество с собственниками, иметь полный контроль над коммуникациями и инженерными сетями, и обеспечивать прозрачную отчетность. Только таким образом УК могут эффективно управлять несколькими МКД и обеспечивать комфортное и безопасное проживание жителей.

Заказать целый год обновлений реестра собственников жилья по цене одного создания реестра можно на нашем сайте в разделе личный кабинет.