Эффективное управление несколькими МКД: опыт УК

Эффективное управление многоквартирными домами: опыт управляющих компаний

В сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) России управление многоквартирными домами (МКД) является ключевым аспектом обеспечения комфортных и безопасных условий жизни граждан. Эффективное управление МКД напрямую зависит от активности собственников и клиентоориентированности управляющих организаций. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты эффективного управления МКД, опыт управляющих компаний и актуальные законодательные инициативы в этой области.

1. Возможности и обязанности управления МКД

Управление МКД регламентировано Жилищным Кодексом Российской Федерации и предполагает обеспечение следующих условий:

• Благоприятные и безопасные условия проживания: управляющая организация или собственники должны обеспечить надлежащее состояние инженерных систем, чтобы обеспечить непрерывное предоставление коммунальных услуг.
• Надлежащее содержание общедомового имущества: это включает в себя регулярные ремонтные работы, поддержание чистоты и порядка в общих помещениях, а также обеспечение безопасности жизни и здоровья жителей, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества.
• Решение вопросов использования общего имущества: управляющая организация или собственники должны решать вопросы пользования общим имуществом, включая распределение ресурсов и решения конфликтов.
• Предоставление коммунальных услуг: управляющая организация или собственники должны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами. Это также включает в себя обеспечение безопасного использования и содержания внутридомового газового оборудования при его наличии.

2. Способы управления МКД

Существуют три основные формы управления МКД, которые выбираются на общем собрании собственников:

1. Непосредственное управление собственниками:
   • Этот способ управления возможен только в домах с не более 30 квартирами. Собственники заключают договоры с подрядными организациями или обслуживают дом самостоятельно. Каждый собственник заключает договоры на коммунальные услуги, включая плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества. На общем собрании жители наделяют полномочиями действовать от их имени одного из своих соседей для взаимодействия с третьими лицами.
2. Управление ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом:
   • Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или иной специализированный кооператив — это юридические лица, предназначенные для содержания домов. Структура этих организаций включает общее собрание, правление и председателя. Они могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлекать стороннюю организацию. Эти организации несут ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.
3. Управление управляющей организацией:
   • Этот способ управления наиболее распространен в больших МКД или нескольких домах. Управляющая организация (УК) занимается специалистами, которые получили квалификационный аттестат на управление МКД. Деятельность УК осуществляется на основании лицензии (статья №161, часть 1.3 Жилищного Кодекса Российской Федерации). На общем собрании владельцев квартир и нежилых помещений выбирается компания, с которой заключается договор, где прописываются все услуги, которые необходимо будет оказывать, периодичность и размер оплаты за них.

3. Эффективность управления и активность собственников

Эффективность управления МКД напрямую зависит от активности и добросовестности собственников. Положительные примеры эффективного самостоятельного управления МКД обусловлены активностью и добросовестностью конкретных собственников (уполномоченных председателей и членов ТСЖ/ТСН). Анализ деятельности управляющих организаций показывает, что репутация не является основным показателем профессиональной предпринимательской деятельности в сфере управления МКД. Конкуренция выражается в попытках перехватить возможность заключения договора управления с собственниками привлекательного дома.

4. Цифровизация и прозрачность

В настоящее время правительство России взяло курс на цифровизацию проведения общих собраний собственников помещений в МКД. Принят законопроект, позволяющий проводить собрания через систему «Госуслуги», а также законопроект, расширяющий возможности проведения ОСС через региональные электронные системы. Для повышения прозрачности отчетности управляющих организаций необходимо принять нормативно-правовые акты, предусматривающие обязательную типовую форму договора управления МКД, отчета о его исполнении, сметы и годового отчета ТСЖ, УК, ЖСК. Для каждого МКД нужно ввести отдельный счет, предоставив доступ к информации о движении средств по счету для каждого собственника. Также необходимо ввести обязательное подписание актов сдачи-приемки работ со стороны УК и лица, уполномоченного собственниками. В случае отсутствия подписанных со стороны собственников актов сдачи-приемки в течение трех месяцев прекратить перечисление платежей со счета дома на счета управляющей компании.

5. Стимулирование активных собственников

Для стимулирования активных собственников, готовых взять на себя задачу по решению проблем всего дома, необходимо ввести стимулирование на государственном уровне. Это может включать в себя дополнение Налогового кодекса подпунктом, касающимся вознаграждения, выплачиваемого членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, чтобы освободить их от уплаты страховых взносов.

Заключение

Эффективное управление МКД требует активности и добросовестности собственников, а также прозрачности и цифровизации процессов управления. Управляющие компании должны уделять особое внимание качеству обслуживания и взаимодействию с собственниками для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах. Все формы управления домом должны быть рабочими и актуальными, и диалог с собственниками должен быть постоянным и конструктивным.

Заказать целый год обновлений реестра собственников жилья по цене одного создания реестра можно на нашем сайте в разделе личный кабинет