Совет многоквартирного дома.

Что такое совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного дома – это представительный орган управления многоквартирным домом, который в обязательном порядке должен быть создан в многоквартирном доме, если дом не управляется ТСЖ или иным специализированным потребительским кооперативом, и при этом в данном доме более четырех квартир.

Совет МКД представляет, защищает и отстаивает интересы собственников в доме, активно взаимодействует с управляющей организацией, обеспечивает постоянный контроль за исполнением обязательств по договору управления. При этом совет многоквартирного дома не является формой управления многоквартирным домом.

Совет дома является неким посредником между собственниками и управляющей компанией, подрядными организациями и органами власти, занимается общественным контролем, и выражает мнение всех собственников.

Особенно актуальны Советы для тех домов, которые включены в программу капитального ремонта на ближайшие годы, поскольку Совет дома выполняет такие функции, как:

• Взаимодействие с подрядчиком фонда капитального ремонта и администрацией города, в том числе участвует в приемке работ и подписании актов выполненных работ;
• Контроль за ходом выполнения работ подрядчиком фонда капитального ремонта, совместно с управляющей компанией.

Председатель Совета МКД.

Председатель Совета многоквартирного дома избирается из числа членов Совета на общем собрании собственников помещений и осуществляет руководство текущей деятельностью Совета МКД, подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме и осуществляет функции:

• до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры с управляющей организацией относительно условий указанного договора;

• доводит до сведения общего собрания собственников помещений в доме результаты переговоров с управляющей организацией;

• на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры оказания услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества и договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления. (При этом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, ресурсоснабжающих организаций, заключивших с председателем Совета многоквартирного дома указанные договоры, копии данных договоров);

• осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает:

а.) Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

б.) Акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

в.) Акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы исполнительной власти и местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;

• на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

• осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Чем отличается Совет МКД от ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это юридическое лицо,  со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом - больше ответственности.

Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из членов имеет право голоса. Правление - всего лишь исполнительный орган, а председатель правления - лицо, представляющее интересы всех жильцов. ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией - это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки. Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а за это посредничество придется платить жителям дома. Как минимум потребуется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который в течение дня будет выдавать все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома.

Для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, - совет многоквартирного дома. Это добровольная общественная структура очень похожая на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире. Согласно законодательству, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Кроме того, совет - это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жителей многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

Так как Совет МКД создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета - это слишком небольшая отдача.
На практике, для обычных жителей - ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше. Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жителей, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией.

С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жителей, грозя непомерными поборами. Совет дома идеален как промежуточный этап, а, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, имеет смысл организовать собственное ТСЖ.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод: если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше.