Какой минимальный набор услуг должна предоставлять УК при обслуживании дома? Какие услуги предоставляются дополнительно за отдельную плату?

Что такое Управляющая Компания и какое отношение она вообще имеет к нашим домам?

УК - это, прежде всего, коммерческая организация, которую собственники многоквартирных домов нанимают для того, чтобы она обслуживала их общедомовое имущество. А это, напомню, все нежилые помещения (лестницы, чердаки, подвалы, коридоры, лифты), крыши, несущие конструкции, а так же водопровод, отопительные системы, электроснабжение, канализация. В этот список входит земельный участок, на котором стоит дом и вся прилегающая к нему территория. Под обслуживанием дома подразумевается текущий ремонт, замена оборудования и устранения аварий, а так же предоставление коммунальных услуг.

У Управляющей Компании перед собственниками есть обязанности, которые УК выполняет в рамках договора бесплатно, и дополнительные услуги, за которые может взиматься определенная плата, которую нам прописывают ежемесячно в квитанциях об оплате.

Обязанности УК:

ПО УПРАВЛЕНИЮ МКД

• хранение технической документации на дом и всех необходимых документов
• ведение реестра собственников МКД и предоставление его заинтересованным лицам. Учет нанимателей общедомового имущества
• разработка мер и предложений по капитальному ремонту, об экономии потребления ресурсов
• организация общих собраний собственников, уведомление их и наличие всех необходимых документов, обеспечение выполнений всех решений собраний. Заключение договоров с подрядными организациями при проведении капитального ремонта, иных договоров,оформление платежных документов и т.д.

ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

• проверка состояния всех конструкций, лестниц, чердаков, подвалов, лифтов и устранение нарушений
• проверка всех контрольно- измерительных, водоразборных, коллективных приборов учета, насосов, запорной арматуры и устранение неполадок
• контроль за исправностью газового оборудования, вентиляцией
• уборка холлов, коридоров, лифтов и т.д, в МКД, а так же придомовой территории
• обеспечение содержания мест для отходов( мусоропроводов, баков, контейнеров)
• поддержание в рабочем состоянии мест доступности в МКД для инвалидных колясок

Для ежедневного контроля за работой всех систем МКД,а также исполнения заявок собственников на устранение неполадок какой-либо из них Управляющая Компания обязана иметь круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу (пункты 9,10,12,13 Правил №416)

ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

• обеспечивать их в нужном объёме и в надлежащем качестве
• заключать договоры с Ресурсоснабжающими Организациями и контролировать качество предоставляемых ими услуг,обеспечивать доступ к общедомовому имуществу для вынужденной остановки подачи услуг и возобновлению их
• снимать показания с общедомовых счётчиков с 23-го по 25-е число каждого месяца и оповещать собственников о результатах
• предоставлять РСО информацию для начисления платы жильцам за оказанные ими услуги
• рассматривать обращения собственников о нарушениях расчёта оплаты за коммунальные услуги и услуги РСО, устранять нарушения

ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ИНФОРМАЦИИ

• обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности
• по запросам жильцов информировать о выполнении работ и оказании услуг, о ценах и тарифах на них
• о проведении ОСС и участии в них представителей органов местного самоуправления (в срок от одного до десяти рабочих дней)
• ежегодно в первый квартал выкладывать отчет о выполненной работе согласно договора в ГИС ЖКХ

Как известно, во всех квитанциях за оплату коммунальных услуг есть пункт оплаты за текущий ремонт. Именно с этих средств УК должна менять общедомовое оборудование. Но иногда управляющая компания тянет с ремонтом или требует дополнительные средства. В таком случае собственники имеют право обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор или организовать общее собрание собственников и переизбрать УК.

Следует заметить, что жители самостоятельно оплачивают ремонт или замену счётчиков, сантехническое оборудование( смесители, водонагреватели, ванны, раковины и т.п.), а также трубы и отводы, которые расположены ПОСЛЕ ТОЧЕК СОЕДИНЕНИЯ со стояками, розетками, кабелями в КВАРТИРЕ.

Если собственники решат, что проживание в доме требует повышения качества, уровня благоустройства, то на собрании можно утвердить дополнительные платные услуги, которые наряду с бесплатными, установленными по закону, позволят им это получить. К таким дополнительным услугам можно отнести: консьержку ,видеонаблюдение и иные работы по улучшению и благоустройству жизни в МКД, не включенные в обязательный бесплатный перечень работ и услуг УК.

Все дополнительные платы утверждаются на общем собрании собственников, в одностороннем порядке просто включать в квитанцию их нельзя. По решению собрания с каждым собственником заключается договор управления на условиях, принятых на ОСС. При этом 50% голосов собственников являются одной стороной этого договора, УК- другой.

Каждый собственник отвечает за себя по исполнению условий договора и за других не несёт ответственности ( п.1 ст.162 ЖК РФ), однако условия договора должны соблюдать все. Согласно решения Верховного Суда РФ от 26.11.2010 №ГКПИ10-1256 для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, решения общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным также и для собственников, которые не входят в состав членов ТСЖ (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Эта позиция согласуется с решением Верховного суда РФ от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256, который указал, что для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.Вместе с тем, с точки зрения взыскания самым правильным вариантом будет являться включение всех дополнительных услуг в общий тариф на содержание (путем его увеличения). Важно также, чтобы собственники понимали, из чего тариф складывается и насколько он может быть снижен в случае исключения дополнительных услуг.