Совместная собственность: как правильно считать голоса при голосовании — инструкция для квартир с супругами, детьми или долевой частью

При проведении общего собрания собственников (ОСС) или собрания членов ТСЖ (ОСЧ) часто возникает вопрос: как правильно считать голоса, если квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности? А если в совместной собственности — только доля? А если есть дети?

Разбираемся по порядку.

1. Что говорит Жилищный кодекс

Общее собрание собственников (ОСС) регулируется статьями 44–48 ЖК РФ.

• Кворум (ст. 45 ЖК РФ) : собрание правомочно, если участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
• Количество голосов (ст. 48 ЖК РФ) : пропорционально площади помещения.

Собрание членов ТСЖ (ОСЧ) регулируется статьей 146 ЖК РФ.

• Кворум (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ) : собрание правомочно, если присутствуют члены ТСЖ, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.
• Правила подсчёта (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ) : к порядку проведения ОСЧ применяются те же требования, что и к ОСС (статьи 45–48 ЖК РФ).

Вывод: для подсчёта голосов по конкретной квартире правила одинаковы что для ОСС, что для ОСЧ.

2. Что такое совместная собственность по ЕГРН

Если в ЕГРН указано «совместная собственность», там обязательно перечислены все собственники:

• оба супруга;
• либо супруги и дети (если детям не выделена отдельная доля).

3. Основное правило: один голосует за всех

Согласно статье 253 Гражданского кодекса, участники совместной собственности владеют имуществом сообща. Согласие одного на действия другого предполагается по умолчанию.

На практике это означает:

• Если квартира полностью в совместной собственности, голосовать может один из собственников.
• Его голос засчитывается исходя из всей площади квартиры.
• Доверенность не нужна — действует «презумпция молчаливого согласия» второго.

Пример:

• Общая площадь дома = 5000 м².
• Площадь квартиры в совместной собственности = 60 м².
• Количество голосов данной квартиры = 60 голосов.

Пришёл муж — в кворум идёт 60 голосов. Жена может не приходить.

4. Если оба супруга проголосовали по-разному

Если оба супруга пришли на собрание и по одному и тому же вопросу проголосовали по-разному (один «За», другой «Против»), то их голоса не учитываются.

Совместная собственность предполагает единое решение. Нет согласия — нет голоса.

Источник: письмо Минстроя России № 1348-ОГ/00 от 22.01.2024

5. Если в совместной собственности находится не вся квартира, а только доля

Пример: у квартиры три собственника:

• Иванов — 1/4 доля (личная).
• Петров и Петрова — 3/4 доли в совместной собственности (супруги).

Как считать:

1. Сначала считаем, сколько голосов даёт вся квартира (например, 60 голосов от дома).
2. Доля 3/4 даёт 60 × 3/4 = 45 голосов.
3. Эти 45 голосов принадлежат обоим супругам совместно.
4. Если голосует хотя бы один из супругов — в кворум идут все 45 голосов.
5. Если голосуют оба, но по-разному — 45 голосов не засчитываются.
6. Если голосует только Иванов (его личная 1/4) — идёт 15 голосов.

6. Если в совместной собственности есть дети

Ситуация 1: в ЕГРН указано, что квартира в совместной собственности супругов и детей, но доли детям не выделены.

• Дети — такие же участники совместной собственности.
• Для голосования достаточно одного из родителей.
• Голос засчитывается на всю площадь квартиры.

Ситуация 2: детям выделены конкретные доли (например, 1/3, 1/6).

• Это уже долевая собственность.
• Каждый голосует своей долей.
• От имени несовершеннолетнего голосует родитель (законный представитель).

7. Что говорит судебная практика

Большинство судов придерживаются позиции: голосовать может один супруг, доверенность не нужна.

Есть и редкие противоположные решения (Самарский областной суд, № 33-3425/2013), где требовали доверенность. Но их меньшинство.

8. Памятка для подсчёта (просто и быстро)