Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Автор: Мария Букреева

0

Мы знаем, что собственники помещений в многоквартирном доме в ввиду каких-либо обстоятельствах могут расторгнуть договор с управляющей компанией. А может ли УК расторгнуть договор со своей стороны? Разберемся в статье.

Пункт 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключения из данного правила возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Одной из норм, устанавливающих подобное исключение, является ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающая право собственников расторгнуть договор управления при неисполнении управляющей организацией его условий.

Чаще всего суды признают договор между собственниками помещений МКД и УК публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке.

Кто может расторгнуть договор управления

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011. Управляющие организации такого права лишены.

Для управляющих компаний существуют два законных способа, чтобы расторгнуть договор с жителями МКД:

  • Поднять вопрос на общем собрании собственников помещений в МКД;
  • Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Способ 1.

Причины, по которым УК хочет расторгнуть договор управления с МКД, могут быть совершенно разные. Например, увеличение задолженности жителей за услуги ЖКХ и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов. Несмотря на причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). УК должна предоставить аргументы, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД. Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также на этом собрании жители МКД должны принять решение, кто будет управлять их домом: поменять способ управления или выбрать другую УК.

Способ 2.

Управляющая компания может расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ. Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления. Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил. Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Задать вопрос