Как проверить квартиру перед покупкой?
3 апреля 2023
Автор: Мария Букреева
Если вы решили купить квартиру, то это очень важный и ответственный шаг. Подходить к этому вопросу нужно с умом. Важно не только состояние недвижимости, но и его юридическая чистота. Разберем в статье на какие детали нужно обратить внимание.
С чего начать выбор квартиры?
Сравните ваш выбор с другими предложениями на рынке. Обратите внимание на аналогичные квартиры, которые находятся в том же районе, а лучше — в том же жилом комплексе (ЖК) или доме.
Если ваш выбор продавец оценил значительно дешевле, то это должно насторожить. Занижение цены может свидетельствовать как о срочности продаже, например, по причине переезда, так и о наличии проблем с квартирой — неузаконенной перепланировки, обременений и других негативных моментов.
Что спросить у продавца при осмотре квартиры?
Продумайте список вопросов, которые будут задаваться продавцу при осмотре. В него необходимо включить вопросы о собственниках квартиры и юридической чистоте недвижимости.
- Продавец собственник квартиры?
- Если у недвижимости два владельца, есть ли нотариальное согласие второго собственника на продажу?
- Есть ли в квартире перепланировка? Узаконена ли?
- Куплена квартира в ипотеку или с использованием мат. капитала?
- Если ли на квартире обременения: долги по ЖКХ, аресты и т.п.?
Всю озвученную информацию продавец должен будет подтвердить документально.
Как проверить юридическую чистоту перед покупкой?
Объект можно считать юридически чистым, если продавец смог документально подтвердить право собственности на квартиру, а информация, озвученная им на осмотре, сходится с данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При проверке юридической чистоты важно обращать внимание на наличие действующих ограничений, обременений и других моментов, которые в дальнейшем могут повлиять на переход права собственности и полноценное владение недвижимостью.
Как узнать кто собственник?
С 1 марта 2023 года узнать кто является собственником можно только из выписки, которую вам даст собственник. Заказать ее он может в МФЦ или удаленно через портал «Госуслуг». Из выписки можно будет получить информацию о собственниках квартиры, узнать об арестах или обременениях.
Чтобы проверить актуальность сведений в предоставленной продавцом выписке, нужно сверить ее с данными, указанными на сайте Росреестра. Сведения в выписке актуальны только на день ее получения, на следующий же день ситуация может измениться, на квартиру может быть наложен арест, что сделает проведение сделки невозможным.
Зная адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер, можно получить актуальные данные о том, есть в настоящий момент обременения на квартире или нет. В выписке указан какой регистрационный номер присвоен при регистрации в Росреестре. Если регистрационный номер в выписке, и номер, указанный на сайте Росреестра, совпадают, это означает, что продавец остается владельцем этой недвижимости. Собственность за ним сохраняется на настоящий момент, какие-либо обременения на объекте не появились. Этой проверки достаточно чтобы начать подготовку к сделке.
Что такое правоустанавливающие документы на квартиру?
Документы, которые удостоверяют факт перехода права собственности на квартиру, называются правоустанавливающими.
К ним относятся:
- договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, приватизации и другие);
- свидетельства (о праве на наследство);
- судебные акты.
Проверяйте информацию о собственниках и сравните ее с паспортными данными продавца и совладельцев квартиры. Также нужно обращать внимание на параметры объекта, что бы они совпадали с данными в ЕГРН.
Как проверить квартиру на ограничения и обременения?
Также в выписке ЕГРН. Данная информацию будет содержаться в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
Непогашенная ипотека — это не проблема для продажи квартиры. Продавцу понадобится получить от банка письменное согласие на реализацию ипотечного имущества.
Арест имущества уже не позволяет оформить переход права собственности. Сначала продавцу нужно будет погасить имеющуюся задолженность и внести соответствующую запись об этом в ЕГРН.
Как проверить наличие незаконной перепланировки?
Нужно изучить тех. паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Если в жилые помещения вносились изменения, то у продавца должны быть проект перепланировки и техническое заключение, которое выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Как проверить долги и другие обязательства по квартире?
Внимание необходимо уделить прописанным в ней лицам. Для этого у продавца должна иметься выписка из домовой книги. В случае продажи недвижимости — все лица из квартиры должны быть выписаны.
Если у продавца есть дети, стоит выяснить, использовались ли для покупки квартиры средства материнского (семейного) капитала. Данная мера поддержки накладывает определенные ограничения на продажу недвижимости, которую можно осуществить только с разрешения органов опеки. Следовательно, продавец должен был получить этот документ, прежде чем выставить недвижимость на продажу.