Эффективное управление многоквартирными домами: опыт управляющих компаний

Управление многоквартирными домами (МКД) является сложной задачей, требующей не только профессиональных навыков, но и активного участия собственников. В России, как и во многих других странах, основной целью государственной политики в сфере управления МКД является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг. Для этого необходимо грамотное управление и обслуживание, позволяющие обеспечивать безопасные и комфортные условия жизни людей.

1. Активность собственников и клиентоориентированность управляющих организаций

Эффективное управление эксперты связывают с активностью собственников и клиентоориентированностью управляющих организаций. Если собственники вовлечены в процесс управления, это напрямую влияет на качество оказываемых услуг. Активность собственников включает в себя не только регулярное участие в общих собраниях, но и активное участие в решении проблем дома. Собственники обязаны выбрать один из способов управления МКД, таких как непосредственное управление, управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или управляющую организацию (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

2. Роль управляющих организаций

Управляющие организации (УО) играют решающую роль в обеспечении комфортной и безопасной среды в МКД. Они должны быть клиентоориентированными, чтобы удовлетворять потребности и пожелания жителей. Договор управления между управляющей организацией и собственниками или органами управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива регламентируется п. 2 ст. 162 ЖК РФ. По этому договору управляющая организация обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и другой работе, связанной с управлением МКД.

3. Квалифицированные кадры и дефицит работников

Пассивность и нежелание участвовать в жизни своего дома являются большими ошибками. Актуален и вопрос с квалифицированными кадрами, которых сейчас дефицит. Нехватка работников коммунального комплекса, а также управляющих, которые могли бы руководить работой по обслуживанию многоквартирного дома, является значимой проблемой. От них зависит качество оказываемых услуг и уровень удовлетворенности граждан. Работа над эффективностью управляющих организаций никогда не должна останавливаться, все формы управления домом должны быть рабочими и актуальными, и в то же время диалог с собственниками тоже должен быть.

4. Стандартизация принятия решений и цифровизация

Для улучшения управления МКД необходимо стандартизировать принятие важнейших решений общего собрания. Это включает в себя ограничение выбора платы за содержание общедомового имущества 2–3 рассчитанными правительством вариантами, различающимися объемом услуг. Кроме того, необходимо сокращать перечень вопросов, по которым принимает решения общее собрание собственников, отдав большую их часть избранным представителям — советам МКД или правлениям ТСЖ. Параллельно необходимо ужесточать ответственность за подделку протоколов. Использование электронных сервисов автоматизации и контроля также поможет в работе с заявками жителей и повышении эффективности управления.

5. Система государственного стимулирования и прозрачность отчетности

Создание системы государственного стимулирования и помощи собственникам в проведении работ очень важно. Для этого необходимо принять нормативные правовые акты, предусматривающие обязательную типовую форму договора управления МКД, отчета о его исполнении, сметы и годового отчета ТСЖ, УК, ЖСК. Это повысит прозрачность отчетности данных юридических лиц. Для каждого МКД нужно ввести отдельный счет, предоставив доступ к информации о движении средств по счету для каждого собственника. Также необходимо ввести обязательное подписание актов сдачи-приемки работ со стороны УК и лица, уполномоченного собственниками. В случае отсутствия подписанных со стороны собственников актов сдачи-приемки в течение трех месяцев прекратить перечисление платежей со счета дома на счета управляющей компании.

6. Активные собственники и вознаграждение за их деятельность

В качестве давно назревшей меры поддержки необходимо дополнить Налоговый кодекс подпунктом, касающимся вознаграждения, выплачиваемого членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома, чтобы освободить их от уплаты страховых взносов. Это стимулирует активных собственников, готовых взять на себя задачу по решению проблем всего дома.

7. Лучшие практики управления МКД

Сборник «Лучшие практики управления МКД» представляет собой коллекцию эффективных методов управления, включая работу с жителями, взыскание долгов и платежную дисциплину, цифровизацию, комфортную и безопасную среду, организацию работы по управлению МКД, инженерные решения в МКД, энергоэффективность и социально значимые инициативы. В сборнике представлено 64 практики от управляющих организаций, ТСЖ, кооперативов и ресурсоснабжающих организаций за 2020-2022 годы.

8. Методология комплексной деятельности

Методология комплексной деятельности является систематизированным базисом для решения задач управления МКД. Она включает в себя проектирование новой комплексной деятельности, рассмотрение альтернативных решений, разработку регламентной документации и моделирование комплексной деятельности. Эта методология обеспечивает возможность оптимизации управления МКД, синтеза эффективных процессов организации и управления комплексной деятельностью и ее субъектами – сложными системами.

Заключение

Эффективное управление МКД требует активного участия собственников, клиентоориентированности управляющих организаций, квалифицированных кадров, стандартизации принятия решений, прозрачности отчетности и стимулирования активных собственников. Соблюдение требований Жилищного Кодекса РФ, таких как выбор способа управления и заключение договора управления, также является критически важным аспектом. Сборник «Лучшие практики управления МКД» и методология комплексной деятельности могут служить ценным инструментом для улучшения управления МКД в России.

Заказать целый год обновлений реестра собственников жилья по цене одного создания реестра можно на нашем сайте в разделе личный кабинет.