Должно ли ТСЖ платить аренду за несформированный участок под многоквартирным домом?

Земельный участок под многоквартирным домом (МКД) — один из проблемных элементов общего имущества. Порядок определения такого участка вызывает множество проблем. Входит ли тот или иной земельный участок в состав общего имущества собственников помещений какого-либо МКД, где границы этого участка и в каком порядке они определяются, кто и в каком порядке оформляет право собственности на земельный участок, и кому вообще этот земельный участок принадлежит? Эти вопросы не всегда можно решить и иногда даже приходится решать в судебном порядке.

Формирование земельного участка - это установление или изменение местоположения его границ, в результате чего такой участок становится объектом государственного кадастрового учета и объектом прав на землю.

Простыми словами, несформированный участок – это тот участок, который не стоит на кадастровом учете и в некоторых случаях не понятно, кто владелец этого участка.

Какие есть варианты формирования земельного участка?

     В силу ч. 3 и 4 ст. 16 ФЗ-189 от 29.12.2004 (ред. от 11.06.2021), по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений и многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Либо формирование может быть осуществлено органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения государственного кадастрового учета.

    Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим и силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

    Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит БЕСПЛАТНО в общую долевую собственность со дня проведения государственного кадастрового учёта.

Конституционный Суд РФ в п. 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме. В № 186-ФЗ прописан специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность (ст. 16 № 189-ФЗ). В п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 прописано, что, если земельный участок не сформирован, земля под МКД принадлежит публично-правовому образованию. Вместе с тем, по смыслу ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ:

-собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом;

-собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Право общей долевой собственности жителей МКД на земельный участок возникает в силу закона. № 189-ФЗ устанавливает лишь специальные порядок и условия его перехода в состав общего имущества МКД (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12, определение ВС РФ от 04.03.2021 № 308-ЭС20-18388).

Подведем итог. Согласно ЖК РФ и 189-ФЗ существуют определенные правила формирования и использования земельного участка, на котором находится МКД. Плата за использование этого участка НЕ ВЗИМАЕТСЯ с собственников МКД, а также ТСЖ.