Собрания собственников в новостройке. Алгоритм и нюансы.

Самые распространенные вопросы при проведении первого собрания в новостройке:

Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников?

Согласно Федеральному закону от 31.12.2017 №485-ФЗ дольщики имеют право голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Данный ФЗ позволяет корректно провести первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда закономерно вытекает вопрос, учитываются ли голоса застройщика?

Также № 485-ФЗ дал разъяснения, что принимать участие в голосовании могут те дольщики, кто принял по передаточному акту помещение в многоквартирном доме. При этом данное право им дано только на один год с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Судебная практика показывает, что застройщик имеет право участвовать в голосовании только в случае оформлении передаточных актов на нереализованные им помещения.

Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 32422/201: "…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78 – 16-62 – 2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают.“

Красноярск, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019: „В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.

Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020: "Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)".

При проведении собрания в новостройке, очень часто встречаются ошибки связанные с определением площади, принимаемой за 100% голосов.

За 100% голосов нужно брать всегда сумму площадей всех жилых и нежилых помещений входящих в МКД. Данную информацию мы берем из экспликации к техническому паспорту МКД.

Судебная практика по данному вопросу:

Москва, Арбитражный суд города Москвы.  Решение по делу А40-146733/2018-144-1829 от 12 октября 2018 года. Выдержка из решения: "Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%. В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м. В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества голосов)".

Постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-146733/2018 от 25.06.2019. Выдержка из постановления: "Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете "голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства.… Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя".

Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. (дело 305-ЭС19-18313)  засилил это решение.
То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.

Как грамотно составить реестр собственников для общего собрания собственников в новостройке?

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома можно заказать в МФЦ, Росреестре.

Также данную задачу можно решить и через наш сервис ReestrDoma.ru. Отличительными особенностями нашего сервиса от МФЦ и Росреестра являются:

• Сроки. Составления реестра собственников занимает 3-4 рабочих дня.

• Стоимость. Запрос одной данных по одному помещений в МФЦ будет стоить 350 руб, в Росреестре 290 руб. Через ReestrDoma.ru от 15 руб за помещение.

• Расширенные возможности. Функционал сервиса ReestrDoma.ru гораздо шире, чем может показаться на первый взгляд. К примеру, после составления реестра мы можем подключить автоматизированный мониторинг помещений на предмет изменений прав собственности, это позволит получать информацию в режиме реального времени обо всех изменениях прав собственности в доме.

Что касаемо реестра дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, данную информацию придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

Пошаговый алгоритм проведения общего собрания в новостройке:

1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке.
2. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления. Рекомендуем выбирать тип собрания: очно-заочный тип голосования.
3. Сформировать реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
4. Проинформировать о проведении ОСС участников за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
5. Провести ОСС (ст. 44.1 ЖК РФ).
6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Чем еще может помочь сервис ReestrDoma.ru?

Для решения выше указанного перечня вопросов с нашей стороны для всех клиентов сервиса предлагается модуль Проведения собраний, где Вы абсолютно бесплатно можете подготовить полный пакет документов для Вашего собрания, посчитать кворум и сформировать итоговый протокол ОСС.

PS: для УК/ТСЖ/ЖСК в разработке также находится вопрос по созданию собрания в ГИС ЖКХ с интеграцией нашего сервиса ReestrDoma.ru.