100% голосов на общем собрании собственников МКД: когда закон требует единогласия
29 апреля 2026
Автор: Сергей Березкин
Введение
В многоквартирном доме большинство решений на общем собрании собственников (ОСС) принимается простым большинством голосов от присутствующих либо квалифицированным — 2/3 от всех собственников. Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает два исключительных случая, когда требуется 100% голосов от общего числа собственников помещений в доме.
Это самый жесткий порог принятия решений. Его применение строго ограничено, и он не может быть заменен никаким другим — даже 2/3.
Ниже разберем оба случая подробно: правовое основание, примеры, судебную практику и последствия нарушения.
Случай первый: уменьшение общего имущества МКД
Нормативная база
Статья 36 ЖК РФ, часть 3:
«Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».
Статья 40 ЖК РФ, часть 2:
«Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».
Что понимается под общим имуществом?
Согласно статье 36 ЖК РФ, к общему имуществу относятся:
- крыша и несущие стены, фасад;
- лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;
- коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;
- инженерные коммуникации (стояки отопления, водоснабжения, канализации);
- земельный участок под домом с элементами благоустройства.
Уменьшение происходит, когда часть этого имущества:
- переходит в индивидуальную собственность (присоединение к квартире);
- физически уничтожается (снос части стены или перекрытия);
- меняет назначение так, что другие собственники теряют к нему доступ.
Примеры из практики
Пример 1. Присоединение части коридора. Собственник угловой квартиры решил расширить ее за счет части общего коридора. Он получил одобрение 95% голосов на ОСС. Один сосед проголосовал против. Суд признал решение незаконным, так как не было 100% согласия.
Пример 2. Остекление балкона с захватом фасада. Собственник установил козырек и остеклил балкон, затронув фасад — общее имущество. За это проголосовало 98% собственников. Один собственник обратился в суд. Конституционный суд РФ в определении № 910-О от 10.04.2025 подтвердил: даже 95% или 98% не заменяют 100%. Работы должны быть демонтированы.
Пример 3. Установка индивидуальной вытяжки через общую стену. Собственник пробил отверстие в несущей стене дома для своей вытяжки. Решение ОСС было принято 2/3 голосов. Однако сосед подал иск. Суд встал на сторону соседа, так как стена — общее имущество, а его уменьшение требует единогласия.
Почему 2/3 недостаточно?
Право каждого собственника на долю в общем имуществе — это абсолютное право, закрепленное в Гражданском кодексе (ст. 289) и Жилищном кодексе (ст. 36). Лишить собственника части его имущества против воли нельзя даже решением 99% соседей. Требование 100% — это защита от «диктатуры большинства» в вопросах, затрагивающих саму суть права собственности.
Случай второй: расторжение или изменение прямых договоров с РСО и оператором ТКО
Нормативная база
Федеральный закон от 12.12.2023 № 593-ФЗ внес изменения в Жилищный кодекс, дополнив его статьей 157.2 частью 7.1:
«Изменение и (или) расторжение договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенного с ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, возможны при получении согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме».
Контекст: что такое прямые договоры?
С 2018 года действует механизм прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Собственники платят за воду, тепло, свет, газ напрямую ресурсникам, минуя управляющую компанию. Аналогичный механизм действует для обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО).
Переход на прямые договоры — процедура относительно простая. Решение принимается простым большинством голосов от числа собственников, присутствующих на ОСС (при наличии кворума более 50% от всех собственников). Это закреплено в статье 157.2 ЖК РФ и подзаконных актах.
А вот расторжение или изменение уже заключенного прямого договора — процедура, требующая единогласия.
Что это означает на практике?
Ситуация А: дом хочет вернуться к оплате через УК.
Дом перешел на прямые договоры два года назад. Часть собственников недовольна: выросли тарифы, сложно разбираться с претензиями к РСО напрямую. На ОСС выносится вопрос: «Расторгнуть прямые договоры и перейти на расчеты через УК».
Требуется 100% голосов всех собственников. Если хотя бы один собственник (даже владелец 10 кв. м из 10 000) против — решение не принято. Возврат невозможен.
Ситуация Б: изменение условий договора.
Например, дом хочет изменить порядок расчета за отопление (с 1/12 на 1/7 или наоборот). Если это условие прописано в прямом договоре с РСО, для его изменения также требуется 100% согласия всех собственников.
Зачем законодатель это сделал?
Законодатель сознательно установил разные пороги:
- Переход на прямые договоры — легко (простое большинство на собрании).
- Возврат к оплате через УК — практически невозможен (100% всех собственников).
Цель — стабильность системы расчетов. Прямые договоры защищают РСО от неплатежей управляющих компаний, обеспечивают прозрачность и снижают количество посредников. Если бы возврат был таким же легким, как переход, происходили бы постоянные «качели»: сегодня платим напрямую, завтра — через УК.
Это дестабилизировало бы работу ресурсоснабжающих организаций и создало почву для злоупотреблений.
Почему 100% нельзя заменить 2/3 или собранием ТСЖ?
Юридическая причина
И часть 3 статьи 36 ЖК РФ, и часть 7.1 статьи 157.2 ЖК РФ прямо говорят: «согласие всех собственников». Никакое «большинство» — ни 2/3, ни 99% — не подходит. Закон не оставляет пространства для маневра.
Фактическая причина
100% — это не просто технический порог. Это правовой механизм, который делает определенные решения заведомо нереализуемыми в большинстве домов. В доме с 50, 100 или 500 собственников получить 100% практически невозможно (неявка, отсутствие части собственников, заблокированные помещения, наследственные споры и т.д.). Законодатель это осознает и оставляет такое требование только для самых чувствительных вопросов, где у каждого отдельного собственника должно быть право вето.
А собрание ТСЖ может принять такое решение вместо ОСС?
Нет. ТСЖ — это корпоративная структура, где голосуют члены товарищества, а не все собственники. Для вопросов уменьшения общего имущества или расторжения прямых договоров ТСЖ не обладает компетенцией. Это вопросы исключительной компетенции общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ). Решение, принятое собранием ТСЖ вместо ОСС, будет ничтожным.
Как оформить решение, требующее 100%
Если инициатор все же решает вынести вопрос, требующий единогласия, процедура имеет особенности:
| Этап | Требование |
|---|---|
| Уведомление о собрании | Каждый собственник уведомляется лично (заказное письмо или под роспись). Просто вывесить объявление на доске недостаточно. |
| Кворум | 100% собственников должны проголосовать «за». Отсутствие, воздержание или непринятие участия приравнивается к отказу. |
| Форма голосования | Только очное собрание или очно-заочное с прямым волеизъявлением каждого. «Молчаливое согласие» не допускается. |
| Оформление протокола | В протоколе указывается, что решение принято единогласно. Перечисляются все собственники, в том числе те, кто голосовал против или не голосовал (для подтверждения факта попытки получения согласия). |
Что делать, если 100% недостижимо?
Ничего. Решение не принимается. Никакой компромисс не допускается. Судебного порядка «принуждения» несогласного собственника не существует — за исключением случаев выкупа его доли, но это уже вне компетенции ОСС.
Сравнительная таблица порогов голосования в МКД
| Вопрос, выносимый на ОСС | Необходимый порог | Норма ЖК РФ |
|---|---|---|
| Присоединение части коридора или подвала к квартире | 100% всех собственников | Ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 |
| Расторжение/изменение прямого договора с РСО/ТКО (возврат на УК) | 100% всех собственников | Ч. 7.1 ст. 157.2 |
| Капитальный ремонт общего имущества | 2/3 всех собственников | П. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 |
| Установка шлагбаума, сдача подвала в аренду | 2/3 всех собственников | П. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 |
| Выбор управляющей компании, утверждение сметы | >50% от присутствующих (при кворуме >50% от всех) | Ч. 1 ст. 46 |
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1. Если 99% собственников «за», а 1% не явился — это 100%?
Нет. Неявка означает отсутствие согласия. 100% означает, что каждый собственник выразил свою волю, и эта воля — «за».
Вопрос 2. Можно ли через суд обязать собственника согласиться на присоединение части подвала?
Нет. Суд не может заставить человека согласиться на уменьшение его доли в общем имуществе. Можно только выкупить долю — но это сделка между собственниками, а не решение ОСС.
Вопрос 3. Дом на прямых договорах. Один собственник против возврата на УК. Что делать?
Ничего. Возврат невозможен. Единственный вариант — дождаться смены собственника (продажа квартиры, наследство) и провести новое собрание.
Вопрос 4. Если в доме есть помещения, принадлежащие муниципалитету, их согласие тоже нужно?
Да. Муниципалитет — такой же собственник, как и другие. Его голос учитывается пропорционально площади муниципальных помещений. Без его согласия 100% не будет.
Вопрос 5. Как считать голоса при 100% — по площади или по количеству собственников?
Поскольку надо 100% и тех, и других, способ подсчета не имеет значения. Если хотя бы один квадратный метр или один собственник не согласен — решение не принято. На практике ориентируются на 100% голосов, где каждый голос пропорционален площади (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Резюме
- Всего два случая в ЖК РФ требуют 100% голосов всех собственников на ОСС в МКД:
- уменьшение общего имущества (ст. 36, 40);
- расторжение или изменение прямых договоров с РСО и оператором ТКО (ст. 157.2).
- Заменить 100% на 2/3 нельзя — закон прямо говорит: «согласие всех».
- На практике получить 100% в доме с большим количеством собственников почти невозможно. Это осознанное ограничение, защищающее права каждого отдельного собственника от коллективной воли большинства.
- ТСЖ не может подменить ОСС в этих вопросах — это исключительная компетенция общего собрания собственников.
- Принимая решение о переходе на прямые договоры, собственники должны понимать, что обратный путь закрыт (требует 100%). Переход на прямые договоры — практически необратимое решение.
