Общие собрания собственников и членов ТСЖ/ТСН. Нормативное регулирование. Особенности.

Что такое общее собрание (ОС) 

Общее собрание собственников помещений (ОСС) в многоквартирном доме (МКД) – орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.

Так как собственники помещений в МКД одновременно являются собственниками общего имущества, то управление таким имуществом осуществляется совместно.

Общее собрание членов товарищества/кооператива (ОСЧ) – высший орган управления организации (товарищества или кооператива). 

Виды общих собраний

– общие собрания собственников помещений (ст. 44 – 48 ЖК РФ);

– собрание членов ТСЖ/ТСН (ст. 145 – 146 ЖК РФ); 

– общее собрание членов ЖК/ЖСК (ст. 117 ЖК РФ).

Последние два проводятся помимо ОСС, если в домах организовано ТСЖ (товарищество собственников жилья), ТСН (товарищество собственников недвижимости), ЖК (жилищный кооператив) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

Кто может выступать инициатором общего собрания

Инициатором может быть:

• любой собственник помещения в МКД;
• член товарищества/кооператива в данном доме;
• управляющая организация (или ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК), которая непосредственно  управляет в данном МКД;
• орган местного самоуправления (если владеют какими-либо помещениями в данном МКД).

Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников МКД.

На собрании несомненно могут быть вынесены вопросы о:

• реконструкции дома, капитальном ремонте/перепланировке общего имущества;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД;
• установке во дворе дома шлагбаума;
• выборе способа управления домом;
• текущем ремонте общего имущества;
• заключении собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах.

Перечень вопросов указан в ч.2 ст.44 Жилищного Кодекса РФ.

Какие вопросы можно решить на общем собрании членов ТСЖ/ТСН/ЖК/ЖСК

• внесение изменений в устав организации или утверждение новой редакции;
• принятие решений о реорганизации и ликвидации организации;
• избрание членов правления организации;
• установление размера обязательных платежей и взносов;
• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;
• утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в МКД, отчета о выполнении такого плана;
• утверждение смет доходов и расходов на год, отчетов об исполнении таких смет;
• рассмотрение жалоб на действия правления товарищества/кооператива;
• другие вопросы согласно уставу организации.

Перечень вопросов указан в ст.145 Жилищного Кодекса РФ.

Безусловно общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС

Формы проведения общих собраний

Согласно ст.44.1 Жилищного Кодекса РФ есть три формы:

• очная (личное присутствие собственников, принятие решений (голосование) сразу на собрании);
• заочная (опросным путем каждого собственника, отправкой бюллетеней для голосования или с использованием специальной системы);
• очно-заочная форма (часто на очной части собственники знакомятся с повесткой дня, а само голосование проходит заочно путем передачи заполненного бюллетеня для голосования).

Если в уведомлении указано, что ОСС будет проведено в очном формате, и на очной части кворум не набирается (ОСС считается  законным, если присутствовало более 50% собственников помещений в МКД, однако по некоторым вопросам необходимо более 50% голосов), то нельзя провести сразу заочную часть, так как собственники не были уведомлены заранее о заочном формате. Необходимо заново организовать ОСС.

Самая удобная форма - очно-заочная. Очно можно обсудить вопросы, а на заочной части набрать недостающие голоса. 

Как часто можно проводить общие собрания

Один раз в год общее собрание организует сама управляющая компания (главным образом во втором квартале) для отчета перед жильцами о проделанной работе и составлением плана работ на следующий год (ч.1 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ). 

Внеочередное собрание собственников может быть организовано в любое время по разным вопросам. Количество таких собраний не ограничено (ч.2 ст.45 Жилищного Кодекса РФ).

Как подготовиться к ОС

Что необходимо:

• Определить повестку дня общего собрания (п.17 приложения 1 к Приказу Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр)
• Составить сообщение для оповещения собственников
• Подготовить реестр собственников помещений в МКД, а также формы бланков (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее)
• Подготовить информационные материалы для ознакомления собственников Определить способ уведомления собственников о собрании
• Определить способ уведомления собственников о собрании

Как уведомить о предстоящем собрании

Ключевой момент. Уведомлять о собрании необходимо способом, который был утвержден ранее (на первом собрании, например). Это может быть объявление на стендах в подъездах или сообщение в группе дома в соцсетях. Если решение об информировании жители ещё не принимали (например, собрание проходит впервые), то обязательно вручите сообщение о собрании лично либо отправьте заказное письмо почтой России. Извещения необходимо передать не позднее чем за десять дней до начала ОС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Какие нормативные документы регулируют ОС:

• Статьи 44–48 Жилищного Кодекса РФ
• Статья 117 Жилищного Кодекса РФ
• Статьи 145-146 Жилищного Кодекса РФ
• ч. 1 гл. 9.1 Гражданского Кодекса РФ
• Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр

Типичные ошибки при проведении ОС:

• Информирование об ОС не тем способом, который был выбран собственниками (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)
• Указание неверных/недостаточных сведений о проведении ОС в уведомлении (не указаны даты, точное место проведения, инициатор и прочее) (ч.5 ст. 45 ЖК РФ)
• Нарушение сроков уведомления об ОС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ)
• Обсуждение на повестке дня вопросов, которые не были указаны в уведомлении (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ) либо не входят в компетенцию ОС (ч.2 ст. 44 ЖК РФ)
• Указание неверных данных о собственниках и площадях помещений в бланках («ничьи» помещения (без сведений в ЕГРН и не переданные по передаточному акту) не принимают участия и не учитываются для определения кворума)
• Некорректное заполнение бюллетеней (отмечено несколько вариантов ответов, нет подписей, не указана дата) (ч.6 ст. 48 ЖК РФ)
• Неправильный расчет количества голосов у собственника (ч.3 ст. 48 ЖК РФ)
• Нарушение сроков голосование (ч.2 ст. 47 ЖК РФ)
• Отсутствие кворума, необходимого для принятия конкретного решения (ч.1 ст. 46 ЖК РФ) 
• Некорректное заполнение протокола (ч.5.1 ст. 48 ЖК РФ, Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр)