Как узаконить перепланировку в квартире многоквартирного дома?

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Существуют два вида перепланировки. Одну из них нужно согласовывать, а другую нет. Давайте разберемся в этом подробнее.

Если вы делаете капитальный ремонт (меняете всё, что можно), но при этом план квартиры не изменяется, это нельзя назвать перепланировкой. То есть не нужно брать разрешение на такой ремонт, ждать одобрения, оплачивать госпошлины. Вы просто делаете ремонт.

Работы, по которым не требуется согласование:

-перегородки внутри квартиры остаются на месте;

-дверные и оконные проемы не переносятся;

-сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;

-конструкция пола не меняется;

-сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах;

-замена электропроводки, не требующая штробления;

-монтаж трубопровода для ванной или туалета;

-выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;

-монтаж новых оконных рам или дверей;

-демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;

-любая косметическая отделка комнаты.

-монтаж или снятие шкафов встроенного типа;

-демонтаж остекления на лоджии или балконе;

-установка остекления на лоджии или балконе.

Теперь рассмотрим варианты перепланировки, которые требуют согласования.

Согласовать перепланировку можно двумя способами либо по проекту, либо по эскизу. Эскиз конечно же дешевле, но допускается не для всех работ.

Перепланировка по эскизу согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, после приглашаете специалистов БТИ и жилинспекции и проводите узаконивание.

По эскизу возможно согласовать такие простые виды работ как:

-установка дополнительных перегородок;

-снос несущих перегородок;

-изменение дверных проемов и их перенос;

-перемещение газовых плит и сантехники.

-обустройство гардеробной комнаты;

-присоединение спальни к другой комнате;

-разделение большой комнаты на две небольшие;

-увеличение дверных проемов;

-перенесение умывальника внутри ванной комнаты;

-замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.

Чтобы узаконить ремонт по эскизу необходимо:

- консультация с проектном бюро, чтобы убедится, что все можно согласовать по эскизу. Выполняете ремонт.

- вызов техника из БТИ для фиксации всех изменений, которые произошли в квартире. Параллельно получение архивного плана БТИ до перепланировки;

- после обмеров БТИ подготовить план квартиры в красных линиях, где красным отмечены внесенные вами изменения;

- на основании архивного плана и плана в красных линиях создать эскиз перепланировки;

- подать документы в жилинспекцию, и в течение 10 рабочих дней на квартиру придет инспектор, чтобы удостовериться, что ремонт совпадает с эскизом;

- получить акт о выполненных работах и идти с ним в БТИ, чтобы получить новый план в красных линиях, который затем вырисовывается в черных узаконенных линиях.

Существуют так называемые «сложные» перепланировки. Такая перепланировка требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. После того, как проект приняли, можно приступать к ремонту. После его завершения потребуется регистрация.

К сложной перепланировке относятся такие работы как:

-удаление стен и объединение смежных комнат;

-конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного -санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;

-организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;

-изменение и реконструкция оконных проемов.

Что нужно, чтобы получить разрешение на перепланировку?

- уточнить, что планируемые работы не относятся к списку запрещенных;

-оформить заявление;

-предоставить технический паспорт;

- предоставить проект перепланировки квартиры, выполненный специализированной компанией или эскиз;

- предоставить техническое заключение о возможности и безопасности предстоящих работ.

- предоставить документы на собственность;

- предоставить паспорт собственника (либо доверенность, если документы сдает не собственник помещения);

- предоставить согласие других собственников, если они есть;

- предоставить заключения инстанций города на проектную документацию (Пакет документов может отличаться в разных регионах, поэтому следует уточнить в районной администрации по месту проживания или в МФЦ)

- Ожидать принятия решения. О принятом решении вас уведомят в течение 45 дней с момента подачи документов. Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе;

- В случае если вы получили положительное решение, можете приступать к перепланировке. Вместе с положительным решением выдается журнал производства работ, который необходимо будет заполнять в ходе ремонта.

Что делать после окончания перепланировки?

После ремонта нужно пригласить представителя бюро технической инвентаризации, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте. 

Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения. 

Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.

Как согласовать уже сделанную перепланировку?

Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.

В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей, а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры за свой счет. В худшем случае, может наступить уголовная ответственность за обрушение дома или взрыв газа.

Если собственник не выполняет условия по восстановлению первоначального вида, на него могут подать в суд органы местного самоуправления. Если суд будет проигран собственником, его квартиру могут продать на публичных торгах и изъять часть средств на ремонт. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Все зависит от договора с банком, который выдал Вам ипотеку. Обычно в договоре указывается информация о недопущении или разрешении проведения ряда ремонтных работ. Если запретов нет, то можно применить правила перепланировок для обычных квартир.